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Vente en viager : avantages et inconvénients de ce type de transaction

Vous désirez vendre un bien immobilier et vous avez pensé au viager ? Sachez que cette transaction immobilière aux modalités spécifiques offre de multiples avantages, mais elle n’est pas sans inconvénient. Il convient de connaitre les bénéfices et les risques de la vente en viager avant de vous y lancer. Voici un article qui peut vous aider, car il présente tout ce que vous devez savoir dans sur ce sujet.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est un contrat qui se base sur un principe simple : le vendeur (le crédirentier) transfère la nue-propriété de son bien immobilier à un acquéreur (le débirentier). En compensation, ce dernier devra verser une rente viagère jusqu’au décès du propriétaire.

Ce versement périodique peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme versée en espèces lors de la signature de l’acte de vente. Ce capital largement inférieur au prix réel du bien est déduit du calcul de la rente. On distingue plusieurs types de vente en viager.

  • Le viager occupé: le crédirentier vend son bien au débirentier tout en conservant son droit d’habitation et d’usage. Il peut alors continuer à l’occuper jusqu’à sa disparition. Ce type de viager peut être avec ou sans rente.
  • Le viager libre: le crédirentier cède son bien au débirentier qui est libre de l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans être obligé d’attendre la mort du vendeur.
  • La vente à terme : les deux parties définissent le nombre d’années de paiement de la rente. Mais ce n’est qu’après la mort du vendeur que l’acquéreur pourra récupérer son bien.

Quels sont les avantages de cette transaction ?

Les avantages de la vente en viager s’observent aussi bien chez le vendeur que chez l’acquéreur.

Les avantages de la vente en viager pour le crédirentier

Le vendeur a la possibilité de rester dans son logement jusqu’à son décès. Il reçoit de façon périodique une rente viagère (suivant l’accord des parties) qui apparait comme un complément de revenu, et/ou un bouquet exonéré d’impôt. En général, il ne s’acquitte plus de la taxe foncière ni du prix des grosses réparations, car ces divers frais sont à la charge de l’acheteur.

De plus, il bénéficie d’un abattement fiscal, dont le montant varie de 30 à 70 % en fonction de son âge lors du 1er versement de la rente. Par exemple, un crédirentier de moins de 50 ans est imposé sur 70 % de ses rentes contre 30 % pour un vendeur de plus de 69 ans). Enfin, il peut louer le bien s’il se réserve l’usufruit.

Pour le débirentier

immobilierAvec la vente en viager, le débirentier peut échelonner son paiement à l’aide de la rente viagère qui fonctionne à l’instar d’un crédit. Sauf que le débiteur est le vendeur et non une banque, ce qui implique qu’aucuns frais ne s’y attachent. Grâce à l’achat en viager, il aura une décote sur la valeur du bien. Cela dépend de la durée de vie réelle du crédirentier et par conséquent des rentes qui ne seront pas versées.

Par ailleurs, l’acquéreur ne s’occupe pas de la gestion du bien parce que ce dernier est occupé par le vendeur. Il n’a pas à payer ni la taxe foncière (selon le contrat), ni les charges courantes, ni l’entretien. Enfin, il peut revendre le bien à tout moment.

La vente en viager : quels inconvénients ?

La vente au viager présente certains inconvénients que le vendeur ou l’acquéreur doit prendre en compte avant de choisir ce type de transaction.

Les inconvénients de la vente en viager pour le vendeur

  • Le crédirentier est redevable de la taxe d’habitation, des charges courantes et de l’entretien.
  • Il ne peut pas louer son bien à une autre personne.
  • Ses héritiers perdent le bien.

Pour le débirentier

Le plus souvent, la vente en viager peut être intéressante, mais cet investissement peut aussi être très mauvais dans le cas où la durée de vie du crédirentier est beaucoup plus longue que ce qui était prévu. Dans le cas d’un viager occupé, le débirentier paie pour un bien qu’il n’occupera qu’au décès du vendeur.

Aussi, l’acheteur a la charge des gros travaux et de la taxe foncière en général. S’il décède, ses héritiers héritent de l’obligation de paiement de la rente et seront tenus de s’en acquitter jusqu’à leur décès (mais il existe des solutions comme le prêt viager hypothécaire, les assurances, etc.).

Conclusion

Vous connaissez à présent les avantages ainsi que les risques de la vente en viager. À vous de décider si vous pouvez vous y lancer ou non.